Sorularla Gayrimenkul Sermaye İradının Tespiti ve Beyanı

0

I.GİRİŞ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na (GVK) göre gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Bir kazanç veya iradın vergiye tabi tutulabilmesi için Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen ve vergiye tabi olan kazanç ve iratlar kapsamında olması gerekmektedir. GVK’da sayılan yedi gelir unsuru kapsamında olmayan herhangi bir kazanç veya irat gelir vergisine tabi tutulamaz.

Gelir vergisine tabi olan gelirler bahsi geçen Kanun’un 2’nci maddesinde yedi bent halinde sayılmıştır. Bunlar sırasıyla ticarî kazanç,  ziraî kazanç,  ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardır. Bu kazançların vergilendirilmesinde ise aksi bir düzenleme olmadıkça gerçek ve safi tutarlar dikkate alınır.

Gerçek kişiler tarafından iktisadi işletmeye dahil olmayan ve GVK’nın 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesi neticesinde elde edilen kazançlar gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmektedir. Söz konusu bu kazançların bir kısmı beyan edilmezken bir kısmı ise ilgililer tarafından gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu çalışmamızda gerçek kişiler tarafından elde edilen kira gelirinin beyanı ve bu beyana ilişkin özellikli durumlar soru-cevap yöntemiyle açıklanmaya çalışılmıştır.

II. GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ TESPİTİ

Soru 1: Gayrimenkul sermaye iradı nedir? Her kira geliri gayrimenkul sermaye iradı mıdır?

Cevap 1: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi neticesinde elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılmaktadır. Söz konusu maddede belirtilen mal ve haklar ise şöyledir.

  1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
  2. Voli mahalleri ve dalyanlar;
  3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
  4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
  5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);
  6. Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);
  7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;
  8. Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Ancak yukarıda yazılı mallar ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanacaktır.

Buna göre yukarıda belirtilen mal ve haklar kira verilmesi halinde elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı(GMSİ) olacaktır.

Bir kiralama sonucunda elde edilen gelirin GMSİ olarak vergilendirilebilmesi için kiraya verilen mal ve hakların Kanun’un 70’inci maddesi kapsamında olması gerekmektedir. Örneğin 8 numaralı bentte motorlu nakil ve cer vasıtalarının kiralanması sonucunda elde edilen gelirin GMSİ olduğu belirtilmiştir. Ancak bisiklet gibi motorlu olmayan nakil vasıtanın kiralanması sonucunda elde edilen gelir vergiye tabi olmayacaktır.

Öte yandan ortada fiilen bir mal veya hakkın kiralanması olmasa bile kanun koyucu bazı işlemlerden doğan gelirleri de GMSİ kapsamına almıştır. Bunlar vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen alınan paylardır.

Soru 2: Gayrimenkul sermaye iradı nasıl tespit edilir?

Cevap 2: Diğer gelir unsurlarında olduğu gibi GMSİ’de de safi irat vergilendirilmektedir. Safi irat ise gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu farktır. Diğer bir ifade ile kiralama sonucu tahsil edilen paralar veya değerlerden kanunun izin verdiği giderlerin indirilmesiyle bulunan tutar safi irattır.

Soru 3: Gayrisafi hasılat nedir ve nasıl tespit edilir?

Cevap 3: Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.

Örneğin; 2019, 2020 ve 2021 yılları kira gelirleri topluca 2021 yılında tahsil edilirse, tahsil edilen bu tutarlar 2021 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir. Ancak ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı sayılır.

Örneğin; 2021, 2022 ve 2023 yılları kira gelirleri topluca 2021 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir. Buna göre 2021 yılına ilişkin olarak verilecek beyannamede sadece o yıla denk gelen kira geliri beyan edilecektir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira süresinin bitiminde bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, bahsi geçen kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte aynen tahsil edilmiş sayılır.

Gayrimenkul sermaye iradı sahiplerinin bilgileri dahilinde adlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması, kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.[1]

Soru 4:Safi iradın tespitinde hangi giderler indirilir?

Cevap 4: Öncelikle belirtmek gerekir ki safi iradın tespitinde indirim konusu yapılacak giderler iki türlü tespit edilmektedir. Bunlar götürü gider yöntemi ve gerçek gider yöntemidir.

Götürü gider yönteminde mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 15’ini götürü olarak indirebilirler. Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Dolayısıyla götürü gider uygulamasında fiilen yapılan bir gider olmasa bile kanun koyucu hasılatın %15’inin gider olarak indirilmesini kabul etmiştir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde yazılı giderleri tevsik etmek şartıyla hasılatlarından indirebilirler.

Soru 5: Gayrimenkul sermaye iradı istisnası nedir ve kimler faydalanabilir?

Cevap 5: Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesine göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 7.000 TL’si (2021 yılı için) Gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancının yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103’üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanmazlar.

Kanun’un 21’inci maddesine göre iş yeri kira geliri elde edenler ve ticari, zirai ve mesleki faaliyeti dolayısıyla beyanname vermek zorunda olanlar istisnadan yararlanamayacaktır. Yine Kanun maddesinde belirtildiği üzere istisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler de bu istisnadan yararlanamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kirası gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Ayrıca istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2021 yılı için 190.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan yararlanamayacaktır.  Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus 190.000 TL’lik sınırın tespitinde toplama Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının dâhil edileceğidir. Gelir vergisine tabi olmayan kazançlar bu toplama dâhil edilmeyecektir. Örneğin piyango veya şans oyunlarından elde edilen bir kazancın bulunması halinde söz konusu kazanç GVK’nın konusuna girmediği için toplama dahil edilmeyecektir. Yine istisna haddinin altında gayrimenkul sermaye iradı elde edilmesine karşın Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının toplamının 2021 yılı için 190.000 TL’yi aşması halinde de istisnadan yararlanılacaktır. Çünkü kanun maddesinde istisna haddi üzerinde hasılat edenlerden Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının toplamının 190.000 TL’yi aşanların istisnadan yararlanamayacağı hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan gerçek usulde vergilendirilmeyen çiftçinin konutunu kiraya vermesinden dolayı gayrimenkul sermaye iradı elde etmesi halinde istisnadan yararlanılacaktır. Çünkü Kanun maddesinde ticari, zirai ve mesleki kazancından dolayı beyanname verilmesi halinde istisnadan yararlanılmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

Ticari kazancın tespiti gerçek usulde ve basit usulde olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilmektedir. Kazancı basit usulde tespit edilen mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermelerinden dolayı anılan istisnadan yararlanamamaktaydılar. Ancak 7338 Sayılı Vergi Usul Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 1’inci maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu’na eklenen mükerrer 20/A maddesi ile kazançları basit usulde tespit olunan mükelleflerin 46’ncı maddeye göre tespit edilen kazançları gelir vergisinden müstesna tutulmuştur.

01.01.2021 tarihinden itibaren kazancı basit usulde tespit edilen mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyeceğinden dolayı söz konusu mükellefler Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde yer alan istisnadan yararlanabileceklerdir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat
Toplam Hasılat

Vergiye tabi hasılat, toplam hasılattan istisna tutarının çıkarılmasıyla tespit edilir.[2]

Soru 6: Hangi hallerde kira gelirleri beyan edilecektir?

Cevap 6: Tam mükellef gerçek kişiler tarafından elde edilen gayrimenkul sermaye iradının beyanı aşağıdaki gibi olacaktır;

-İstisna haddi altında (2021 yılı için 7.000 )konut kira gelirinin elde edilmesi halinde elde edilen bu kazanç GVK’nın 86/1-a maddesi gereğince beyan edilmeyecektir.

-İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde istisna ve gider sonrası tutar GVK’nın 85’inci maddesi gereğince yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

-Tevkifata tabi gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesi halinde, 2021 yılı için vergiye tabi gelir toplamı 53.000 TL’yi aşmaması halinde bu gelirler beyan edilmeyecekken belirtilen haddin aşılması halinde ise gayrimenkul sermaye iratları yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

-Tevkifata ve istisnaya konu olmayan gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesi halinde elde edilen tutar 2021 yılı için belirlen 2.800 TL’yi aşması halinde beyan edilecekken belirtilen haddin aşılmaması halinde ise söz konusu gelir beyan edilmeyecektir.

Soru 7: Beyanname üzerinden eğitim, sağlık, bağış vb. harcamalar indirilebilir mi?

Cevap 7: Gelir Vergisi Kanunu’nun 89’uncu maddesinde beyanname üzerinden indirim konusu yapılabilecek unsurlara yer verilmiştir. Bu kapsamda gayrimenkul sermaye iradını yıllık beyanname ile beyan edecek olan mükellefler anılan maddedeki ödeme ve harcamaları da beyanname indirim konusu yapabilecektir. Ancak söz konusu unsurların indirim konusu yapılabilmesi için kanun maddesinde belirtilen şartların sağlanması gerekmektedir. Bu çerçevede indirim konusu yapılacak unsurların başlıkları aşağıdaki gibidir.

– Hayat/Şahıs Sigorta Primleri

– Eğitim ve Sağlık Harcamaları

– Bağış ve Yardımlar

-Sponsorluk Harcamaları

-Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi

– Diğer Kanunlara Göre indirilecek Bağış ve Yardımlar

Soru 8: Beyanname ne zaman, nereye ve nasıl verilecek?

Cevap 8: Mükelleflerin, 1 Ocak 2021 – 31 Aralık 2021 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 01-31 Mart 2022 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler, ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Buna göre Beyan nameler;

  • Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamında,
  • Bağı bulunulan (ikametgahın bulunduğu yer) vergi dairesine kağıt ortamında,
  • 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak e-Beyanname sisteminden,

verilebilir.

Öte yandan Hazır Beyan Sistemine ve detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığı’nın www.gib.gov.tr internet adresinden ulaşılabilmektedir.

Haz1r Beyan Sistemine;

  • https://hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden (Kullanıcı girişi veya e-Devlet Yöntemi ile giriş),
  • İnteraktif Vergi Dairesinden,
  • Internet Vergi Dairesinden,

giriş yapılabilir.

Soru 9: Kira gelirinin elden tahsil edilmesi halinde bir cezai yaptırım var mıdır?

Cevap 9: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 257’nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendiyle Maliye Bakanlığına, mükelleflere muameleleri ile ilgili tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğunu getirme ve bu zorunluluğun kapsamını ve uygulamaya ilişkin usul ve esaslarını belirleme yetkisi verilmiştir.

Bu yetkiye istinaden Maliye Bakanlığı, işyeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine ilişkin olarak 268 ve 298 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile gerekli düzenlemeleri yapmıştır. Buna göre;

-Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin,

-İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların

kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla gerçekleştirmesi ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmesi zorunluluğu bulunmaktadır.

Banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, (Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere) her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

Soru 10: Kira gelirinden tevkif edilen vergiler mahsup edilebilecek midir?

Cevap 10: Gelir Vergisi Kanunu’nun94’üncü maddesi gereğince kiracılar tarafından tevkif edilen vergiler mükellefler tarafından verilen beyannamede hesaplanan vergilerden mahsup edilebilecektir.

Soru 11: Tek taşınmazın birden fazla sahibi varsa vergilendirme nasıl olacaktır?

Cevap 11: Tek taşınmazda birden fazla mülkiyet söz konusu olması halinde mülk sahipleri kendi paylarına düşen gayrimenkul sermaye iradını beyan edeceklerdir. Yine Kanun’un 21’inci maddesinde sayılan istisnadan her mülk sahibi ayrı ayrı yararlanabilecektir.

Soru 12: Geçmiş dönem kira geliri sonradan beyan edilse herhangi bir cezai yaptırım olur mu?

Cevap 12: Gayrimenkul sermaye iradının tespitinde tahsil ilkesi geçerli olup cari veya geçmiş dönemlere ilişkin tahsil edilen tutarlar tahsilatın gerçekleştiği dönemde beyan edilmesi gerekmektedir.

Kira gelirinin elde edilmesine karşın süresinde beyan edilmemesi halinde mükellefler cezai yaptırımlarla karşılaşabilir vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ödeyebilirler. Ancak süresinden sonra pişmanlıkla verilen beyannamelerde vergi ziyaı cezası kesilmemektedir.

Öte yandan Kanun’un 21’inci maddesine gereğince istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, istisnadan yararlanılamamaktadır. Ancak durumun ilgili vergi dairesinin bilgisine girmeden önce bu gelirlerin beyan edilmesi halinde anılan istisnadan yararlanılabilecektir.

III. SONUÇ

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Bu kişiler 2021 yılında kiraya verdikleri bu mal ve haklar sonucunda elde ettiği gelirleri beyan etmek zorundadırlar.

Mükellefler makalemizin ilgili bölümlerinde ayrıntılarıyla açıklandığı üzere Gelir Vergisi Kanunu’nun hükümlerine uygun şekilde beyanlarını düzenleyip, yine aynı Kanunun ilgili maddesinde belirtilen süreler içerisinde beyan edip tarh edilen vergiyi ödemeleri gerekmektedir.

 

[1] Hakan DEĞİRMENCİ, Kira Gelirinin Beyanı Ve Özellikli Durumlar, Maliye Postası, 2022 Mart Sayısı

[2] DEĞİRMENCİ, a.g.e.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir