Gayrimenkul Satışında Ekspertiz Raporunda Belirtilen Bedel ile Araç Satışında Kasko Değerinin Satış Bedeli Olarak Dikkate Alınması
I.GİRİŞ
İnşaat sektöründe bazen bir kısım maliyetlerin belgelerle tevsik edilerek maliyetlere yansıtılmaması dolayısıyla inşa edilen dairelerin satış bedellerini düşük beyan edilmesi sonucunu doğurmaktadır.
Katma değer vergisinde yer alan indirimli oran dolayısıyla konut olarak teslim edilen gayrimenkuller dolayısıyla mükelleflerin iade talepleri ortaya çıkmaktadır. Müteahhit tarafından inşa edilen konutların satış bedellerinin piyasa fiyatlarına göre düşük olmasından dolayı ilgili vergi dairesi mükelleflerden gerçek satış bedelleri üzerinden fatura düzenlenmesini talep etmekte veya mükellefi vergi incelemesine sevk etmektedir.
Konutların satış bedelini maliyetler belirlemekle birlikte inşa edilen binanın bulunduğu şehir, binanın konumu, bölgenin sosyal olanakları vb. etkenler de konutların satış fiyatlarını belirlemektedir.
Konut satın almak isteyen tüketiciler bu konutları banka kredisi ile satın almak istemeleri halinde bankalarca ekspertiz raporları hazırlanmakta ve bu raporlarda da dairelerin bedelleri tespit edilmektedir.
Öte yandan araçların hareket ederken veya dururken çeşitli nedenlerle ziyan ve hasara uğraması nedeniyle bu hasar ve ziyanların karşılanması amacıyla kasko sigortası yaptırılmaktadır.
Gayrimenkul satışında ekspertiz raporunda yer alan bedel ile araç satışında kasko bedelinin satış bedeli olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususu vergi mevzuatı yönünden açıklanacaktır.
II.SATIŞ BEDELİNİN TESPİTİ
II.1.Gayrimenkullerde Satış Bedelinin Tespiti
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 261’inci maddesinde değerleme ölçülerine yer verilmiş olup 262’nci maddede maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını şeklinde ifade edilirken; 267’nci maddede ise emsal bedeli, gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değer şeklinde ifade edilmiştir.
Buna göre satışı gerçekleştirilen konutların satış fiyatlarının düşük olmasından bahisle söz konusu fiyatın yeniden belirlenmesi ancak emsal bedel tespiti ile olabilir.
Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:
Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan «Ortalama satış fiyatı» ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran % 25 ten az olmaması şarttır.
İkinci sıra: (Maliyet bedeli esası) Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.
Üçüncü sıra: (Takdir esası) Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.
Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re’sen biçtikleri değerler ile zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararlarda yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.
İnşa edilen konutlar aynı cins ve neviden olmadığından (kuzey-güney cephesi, bulunduğu kat vb. kıstaslar) emsal bedelin tespitinde birinci sırada yer alan ortalama fiyat esasının uygulanmaması gerekmektedir. Nitekim vergi yargısı, hesaplanan birim metrekare satış fiyatının, VUK’un 267’nci maddesi uyarınca ortalama satış fiyatı yöntemine göre emsal bedel olarak kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğuna karar vermiştir. Yine vergi yargısı yapılacak bu inceleme sonucunda maliyet bedelinin doğruluğunun tespiti halinde maliyet bedelinden hareketle emsal bedeli tespiti esası uygulanarak, aksi takdirde takdir esasına göre belirlenmiş olan emsal bedelinin incelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Konutları kredi ile satın almak isteyen tüketiciler bankaya başvurarak konut kredisi talebinde bulunmaktadırlar. Başvurunun kabul edilmesinin ardından ekspertiz süreci başlamaktadır. Kullanılacak krediye karşılık ipotek alınacak evin özelliklerinin incelenmesi ve gayrimenkule değer biçilmesi işlemine ekspertiz süreci denilmektedir.
Ekspertiz raporunu lisanslı konut değerleme uzmanı ya da lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları hazırlamaktadırlar. Rapor aşamasında öncelikle konu taşınmaz inceleniyor. Bu incelemede metrekaresi, konumu, yaşı ve bulunduğu bölge gibi birçok özellik not alınıyor. Ayrıca bölge incelemesinde emsal karşılaştırma, gelir kapitalizasyonu ve inşaat maliyeti yöntemlerinden uygun olan incelemeler yapılıyor.
Rapor aşamasında ise, her bankanın rapor formatına uygun bir biçimde raporlar ilgili eksperler tarafından yazılıyor ve kontrol sonrasında ilgili bankaya gönderiliyor. Banka rapor incelemesi sonucunda, onayladığı kredi tutarını müşterisine iletiyor. Müşteri bankadan ipotek tesisine ilişkin belgeleri alıyor ve tapu dairesine satıcı ile müracaat ediyor. Satış ve ipotek tesisi işleminden sonra ise banka ödemeyi satıcıya yaparak işlemi tamamlamış oluyor.[1]
Ekspertiz raporu bankaca kredi kullandırılacak dairelerin bedellerinin tespit edildiği bir belge olup vergi kanunları gereğince herhangi bir bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Bu kapsamda dairelerin satış bedelleri Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddenin iki ve üçüncü yöntemleri veya alıcı ifadeleri ile tespit edilmesi gerekmektedir.
II.2.Araçlarda Satış Bedelinin Tespiti
Çalışmamızın ilk bölümünde araçların hareket ederken veya dururken çeşitli nedenlerle ziyan ve hasara uğraması nedeniyle bu hasar ve ziyanların karşılanması amacıyla kasko sigortası yaptırıldığı belirtilmiş olup kasko sigortasına esas alınan bedel ise araç marka, model ve model yılına göre Türkiye Sigorta Birliği’nce belirlenir. Kasko bedelleri dönemsel olarak yine Türkiye Sigorta Birliği tarafından güncellenir. Bu bedel aracın rayiç değerinden aşağıda veya yukarıda olabilir. Sigorta firmaları tam ziyan olan yani pert olan veya çalınan araçların hasar ödemeleri için daha çok piyasa rayiç değer araştırması yaparak sigortalıya ödeme yapıyor.
Kasko primi hesaplanırken bakılan faktörlerden birisi de aracın değeridir. Yani Türkiye Sigorta Birliği tarafından belirlenen kasko bedelidir. Ayrıca kasko bedeli aracınızın motorlu taşıtlar vergisini öderken de kullanılır.
Araç satışlarında kasko bedelinin doğrudan satış bedeli olarak dikkate alınması vergi mevzuatına uygun düşmemektedir. Yine araç satış bedellerinin tespitinde Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddesi ile alıcı ifadelerine başvurulması esastır. Nitekim Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nca bu yönde karar vermiştir.
Söz konusu kararda “…kayıt ve beyan dışı bırakılan kazancın araçların kasko değerleri dikkate alınarak tespit edildiği belirtilmiş ise de araçların kasko bedelinden satıldığına ilişkin somut bir tespitin bulunmadığı, aracı satın alan kişiler nezdinde karşıt inceleme yapılmadan yalnızca kasko bedeli esas alınarak belirlenen matrah üzerinden yapılan dava konusu cezalı tarhiyatta yasal isabet görülmemiştir.” ifadelerine yer verilmiştir.
III.SONUÇ
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nu gereğince değeri bilinmeyen bir malın bedelinin tespitinde emsal bedel ile ilgili hükümlere riayet edilmesi gerekmektedir.
Vergi kanunları yönünden herhangi bir bağlayıcılığı bulunmayan ekspertiz raporu ile tespit edilen daire bedeli ile araç kasko sigortası için belirlenen bedel gayrimenkul ve araç satış bedeli olarak dikkate alınamaz.
[1] https://emlakkulisi.com/konut-kredilerinde-ekspertiz-raporu-sureci/403061
