Yabancılara Konut Satışında KDV İstisnası

ÖZ

23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı Kanunun 7’nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak üzere 3065 sayılı KDV Kanununun 13/1-i maddesinde yer verilen kişilere tam istisna kapsamında KDV ödemeksizin konut veya iş yeri sahibi olma ve satıcılara ise ilgili konut ve işyerleri dolayısıyla yüklenmiş oldukları KDV’yi iade alma imkânı getirilmiştir.

Makalemizde işbu konuya tüm ayrıntıları ile değinecek ve akılda kalan bazı sorulara cevap arayacağız.

Anahtar Kelimeler: Bina, Döviz, İstisna

I.KONUT VEYA İŞ YERİ TESLİMLERİNDE İSTİSNA’NIN MUHTEVİYATI

3065 sayılı Kanunun 13’üncü maddesinin birinci fıkrasına 23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı Kanunun 7’nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere “i” bendi eklenmiştir. Düzenleme aşağıdaki şekildedir:

“Araçlar, kıymetli maden ve petrol aramaları ile ulusal güvenlik harcamaları ve yatırımlarda istisna
Madde 13:

…

i)Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin (7394 sayılı kanunun 10’uncu maddesiyle değişen ibare ; Yürürlük: 01.05.2022) üç yıl [22] içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48’inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.”

Söz konusu yapılar için elden çıkarılmaması gereken süre 1 yıl iken yeni düzenleme ile 3 yıla çıkarılmıştır.

I.1.İstisnadan Faydalanan Binalar, Konutlar, İşyerleri

İstisna,1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, konut veya iş yerini inşa eden mükellefin ilgili yapıyı ilk tesliminde uygulanır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.

Binanın veya konutun kat mülkiyetli, kat irtifaklı veya hisseli olarak tapu kayıtlarında yer almasının istisnanın uygulanması açısından sonuçları nelerdir?

Kat irtifakı tapusu, inşaata başlanırken alınan ve hak sahiplerinin paylarını gösteren bir tapu türüdür. Bu tapu türünde inşaattaki arsa payınız ve henüz tamamlanmamış inşaattaki bağımsız bölüm numaranız bellidir. Söz konusu inşaat tamamlandıktan ve ilgili kamu idarelerince gerekli denetimlerden geçtikten sonra kat mülkiyeti tapusu çıkarılacak ve bu tapu tamamlanmış bir binayı, işyerini veya konutu gösterecektir. Hisseli tapuda ise yalnızca binanın içinde bulunduğu parselin veya arsanın bilgisi ve konut sahibinin o arsa veya parsel üzerindeki hisse bilgisi yer almaktadır. Hisseli tapu kayıtlı bir binanın tapu kayıtlarında bina olarak değil sadece arsa veya parsel olarak gözükmesi nedeniyle söz konusu binanın veya içinde yer alan iş yeri veya konutların satışında istisna doğmayacaktır.

Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Kdv Ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğü’nün 23/07/2019 tarih ve 84974990-130[13-2017/12-İ]-245905 sayılı özelgesinde kredi temini amacıyla kat irtifakları leasing şirketine devredilen (fiili kullanıma hazır olmayan) ve kredi ödemesine bağlı olarak kat irtifakları geri alınan taşınmazlara yönelik işlemlerin, ilk teslim kapsamında değerlendirilmeyeceği belirtilmiştir.

Kanaatimizce, kat irtifak tapusu bulunan inşaat halindeki binanın ilk tesliminde binanın henüz yapı kullanma izin belgesi yani iskanı olmadığından istisna doğmayacaktır. İstisna sadece kat mülkiyet tapusu bulunan binalar, işyerleri veya konutlar için uygulanacaktır. Bununla birlikte kat irtifak tapusu ile bağımsız bölüm numarası alındığından vergi idaresinin görüşünün farklı olabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 19/06/2018 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-130[Özelge]-562761 sayılı özelgesinde finansal kiralama ve finansal kiralama yoluyla konut finansmanı faaliyetinde bulunan şirketçe satın alınan konutların yabancılara veya altı aydan fazla süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına finansal kiralama kapsamında kiralanması işleminin, konut teslimi kapsamında değerlendirilemeyeceğinden yapılan finansal kiralama hizmetinin KDV Kanununun 13/i maddesine göre istisna tutulmasının mümkün olmadığını belirtmiştir.

I.2.İstisnadan Yararlanacak Alıcılar

İstisna;

– Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına (resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.

İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 5’inci maddesi uyarınca, belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar. Buna göre, Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan ve 193 sayılı Kanuna göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler bu istisnadan faydalanabilir.

Öte yandan, 5901 sayılı Kanunun 28’inci maddesi uyarınca kendilerine mavi kart verilen ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler de bu istisnadan faydalanabilir.

KKTC’de ikamet eden ve KDV Genel Uygulama Tebliğinde belirtilen şartları taşıyan Türk vatandaşlarına yapılan konut ve iş yerlerinin ilk teslimi, teslime ilişkin tebliğde yer alan diğer şartların da gerçekleşmesi halinde KDV’den istisna olacaktır.

Kurumlar açısından ise kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar bu istisnadan faydalanabilir.

Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.

I.3.Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir.

İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.

Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri;

– Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya

– Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi kaydıyla istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir. Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.

Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.

6824 sayılı Kanunun Resmî Gazete’de yayımlandığı 8/3/2017 tarihinden önce getirilen dövizler, bu istisna kapsamında Türkiye’ye getirilen döviz olarak değerlendirilmez. Ancak, belirli konut veya iş yeri almak amacıyla bu tarihten önce getirilen ve satıcıya ödenen dövizler, tevsik edilmek şartıyla istisna kapsamında teslime konu edilen konut veya işyerlerine ilişkin Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.

Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir.

İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48’inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.

Üç yıllık süre dolduktan (üç yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınır) sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranmaz.

3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu tutulur.

İstisna kapsamında teslime konu edilen konut veya iş yerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmemesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, satıcı ile birlikte alıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte aranır.

I.4.İstisnanın Beyanı

Bu kapsamda yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin “İstisnalar-Diğer İade Hakkı Doğuran İşlemler” kulakçığında “Tam İstisna Kapsamına Giren İşlemler” tablosunda; 328 kod numaralı “Konut veya İş Yeri Teslimleri” satırı aracılığıyla beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı” sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. İade talep etmek istemeyen mükellefler, “Yüklenilen KDV” sütununa “0” yazmalıdır. Satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan form (EK: 24) ile bildirir.

II.SONUÇ

Makalemizde 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 3’üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde KDV istisnasına değindik. Söz konusu istisnanın tam istisna olduğu, dolayısıyla satıcı için iade hakkı sağladığı, teslimi yapılacak yapının sadece ilk tesliminde istisnaya konu olduğu, teslim kapsamında olmayan geçici devirlerin konu özelinde istisnayı kaldırmayacağı makalemizin altı çizilmesi gereken hususlarındandı.

KAYNAKÇA

T.C. Yasalar (25.10.1984). 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu Ankara: R.G. (18563 sayılı)

26.04.2014 tarih ve 28983 sayılı 1 seri numaralı KDV Genel Uygulama Tebliği

T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 23/07/2019 tarih ve 84974990-130[13-2017/12-İ]-245905 sayılı Özelgesi

T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 19/06/2018 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.17.01-130[Özelge]-562761 sayılı Özelgesi

T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 10/09/2018 tarih ve 39044742-130[Özelge]-807159 sayılı Özelgesi